A relação entre locadores e locatários de imóveis sempre se mostrou bastante delicada. Para muitos, basta a confiança no inquilino para alugar a propriedade.
Já para outros, nem mesmo contratos minuciosos evitam problemas. Para ambos,
a lei 8.245 do Código Civil Brasileiro é clara e estabelece direitos e deveres
de locadores e locatários, além dos termos em que os contratos podem ser desfeitos.

Antes de alugar um imóvel para fins residenciais, comerciais ou por temporada,
valem regras básicas como colocar em contrato todas as obrigações e valores
referentes ao negócio. Segundo Valter Xavier, presidente do Instituto dos Magistrados
do Distrito Federal (IMAG-DF), antes de assinar o contrato é necessário fazer
uma relação, em duas vias, das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Uma via deve ficar em posse
do inquilino. “Qualquer alteração ou reforma no imóvel depende de prévia
autorização, por escrito, do locador. No documento devem constar o serviço
a ser executado, custos, aprovação dos órgãos competentes e responsabilidades,
desta forma o morador evitará que seja alegada infração contratual”, afirma.

“As taxas, como as de informações cadastrais e de elaboração de contrato,
ficam por conta do proprietário. Se a imobiliária insistir em cobrá-las do inquilino
sob a ameaça de não locar o imóvel, este deve exigir recibo discriminando
exatamente a que se referem os valores, pois mediante este documento
é possível solicitar a devolução da importância paga”, explica Valter.

Detalhes da lei - A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino
somente um tipo de garantia para assegurar o cumprimento do contrato,
que pode ser caução em forma de depósito de bens, como por exemplo,
carro, moto, terreno, casa, entre outros. ou um fiador, que é a pessoa
que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário.
Caso o inquilino deseje sair do imóvel antes do término do prazo da locação
contratada, ele terá que pagar a multa pactuada proporcionalmente ao período
restante. “A obrigatoriedade da multa só não existirá se a rescisão do contrato
for em decorrência de transferência de emprego para outra localidade,
feita pelo empregador. Neste caso, o proprietário deverá ser notificado
com, pelo menos, 30 dias de antecedência”, diz Valter Xavier.

Ainda segundo Valter, a locação de imóveis pode ser desfeita em situações como
o acordo comum entre as partes. “Também justificam a quebra do contrato a falta
de pagamento do aluguel e demais encargos, se o locatário precisar do local para uso
pessoal ou a necessidade de realizar reparações urgentes no imóvel”, afirma.

Entre as obrigações do locador estão normas como entregar o imóvel
em condições de servir ao fim a que se destina, assumir os defeitos anteriores
à locação e pagar as despesas extraordinárias de condomínio. “Entende-se
por despesas extraordinárias todas aquelas que fogem dos gastos rotineiros
de manutenção do edifício, como instalação de equipamentos de segurança
e incêndio, e despesas com decoração das partes de uso comum. Isso se aplica
ao inquilino e deve estar em contrato, uma vez que quem desfrutará desses
benefícios é o atual morador”, explicou Valter.

Valter Xavier lembra que o inquilino deve respeitar, além das cláusulas de contrato,
as regras estabelecidas pelo condomínio, se este for o caso. “A utilização
do elevador de serviço para transportar móveis, compras e equipamentos pesados,
e respeitar a lei do silêncio e utilização da área de lazer de acordo com as normas
do condomínio também fazem parte das obrigações do locatário. Por esses fatores,
o locador não se responsabiliza”, afirma.

Já as principais obrigações dos locatários são: pagar pontualmente o aluguel
e demais taxas, utilizar o imóvel de acordo com a finalidade expressa no contrato,
devolver a propriedade no mesmo estado em que a encontrou e não modificar
a forma interna ou externa da casa ou apartamento sem autorização por escrito
do locador.

A cobrança do aluguel não pode ser feita em moeda estrangeira e nem tomar
como parâmetro o salário mínimo. “As pessoas não ignoram muitos pontos
da lei de locação, como, por exemplo, o fato de que o aluguel para fins residenciais
não pode ser cobrado antecipadamente. Outro fator diz que, nos casos de morte
do locatário, o pagamento do aluguel é repassado para o seu cônjuge, companheiro
ou parente, desde que esse também more na casa. Se o locatário morava só,
a locação deve ser desfeita sem a necessidade do pagamento referente aos meses
que faltam para completar o contrato”, orienta o presidente do IMAG-DF.